Steuerliche Aspekte der Teilvermietung von Eigenheimen
Erträge aus Immobilien im Privatvermögen unterliegen der Einkommenssteuer. Als Erträge aus Immobilien gelten dabei nicht nur die mit der Vermietung einer Liegenschaft erzielten Mietzinseinnahmen, sondern auch der Nutzwert des selbst genutzten Eigenheims.
Wesentliches Kriterium:
Zum Eigengebrauch zur Verfügung stehend
Die Besteuerung des Eigenmietwerts setzt im Wesentlichen voraus, dass sich die steuerpflichtige Eigentümerin die Möglichkeit, ihre eigene Liegenschaft zu nutzen, dauernd zur Verfügung hält. Mit anderen Worten spielt es keine Rolle, ob die Steuerpflichtige das Haus oder die Wohnung tatsächlich und ständig bewohnt. So ist die Eigentümerin einer Ferienwohnung, welche diese nur während fünf Wochen im Jahr nutzt und in der übrigen Zeit nicht an Dritte vermietet, grund- sätzlich für den ganzjährigen Nutzwert steuerpflichtig.
Eine differenzierte Betrachtungsweise drängt sich auf, wenn die Nutzungsmöglichkeit des Eigentümers eingeschränkt ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Haus oder die Wohnung zeitweise ganz oder zu Teilen an Dritte vermietet wird. Zwar stellen die durch die Vermietung erzielten Mietzinseinnahmen wiederum Erträge aus Immobilien und damit steuerbares Einkommen dar. Jedoch steht dem steuerpflichtigen Wohneigentümer eine Kürzung des Eigenmietwerts zu.
Unterschiede je nach Kanton
Die Methoden zur Ermittlung des Betrages, um den der Eigenmietwert gekürzt werden darf, sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Bei der Vermietung einzelner Zimmer wird in der Regel der vermietete Teil zur gesamten Liegenschaft ins Verhältnis gesetzt, etwa aufgrund der Anzahl Raumeinheiten oder aufgrund der Wohnfläche. Vereinzelt sind auch Pauschalmethoden zugelassen. Vermietet die Zweitwohnungsbesitzerin die Ferienwohnung nur zeit- weise und hält sie sich diese in der übrigen Zeit selbst zur Verfügung, verzichten gewisse Kantone auf die Besteuerung der Mietzinseinnahmen, soweit diese den Eigenmietwert nicht übersteigen.
Im Ergebnis können Sie je nach kantonaler Praxis mit der Vermietung der ansonsten selbst genutzten Liegenschaft Mietzinseinnahmen erwirtschaften, ohne dass dies Ihr steuerbares Einkommen erhöhen würde. Erkundigen Sie sich frühzeitig nach der Praxis im Liegenschaftskanton, sofern Sie gedenken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zeit- oder teilweise zu vermieten.
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David Ehrensperger
BDO AG
Rechtsanwalt und Steuerberater
david.ehrensperger@bdo.ch
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